馬自達

　　□文 徐鑫
　　2013年，對樓市而言，是一個充滿變化的一年，同時也是其重回巔峰的一年。迴首這一年，上海樓市成交量重回千萬方，房價依舊堅挺甚至一度攀升至2.7萬元/平方米，在由“自住需求”支撐起來的千萬成交量背後，購房者重新審視樓盤的價值。誰才是樓市裡最堅挺的品質標桿？誰又是購房者心中最具價值的樓盤？答案唯有歸於核心因素——價值。
　　價值作品關鍵詞一：居住功能——以宜居、實用為先購房者難抵好戶型“誘惑”
　　房地產市場進入一張“房票時代”，居住功能成為首先打動購房者的要素，市場關註的目光也重新回歸產品品質本身。尤其是在戶型上，購房者都想不用添太多錢，就能讓改善型居住需求得到實現。以前，90平方米三房根本就不敢想，70、80平方米的做出兩房、三房更是難以想象。而現下的開發商就通過精細化的設計，實現有限居住面積的功能最大化。
　　擁有寬敞的客廳，功能區域的相對獨立，早已成為當下購房者的基本配置。有業內人士指出，戶型設計不在於面積大小，功能實用、佈局合理才能精準切中當前購房人的需求。
　　對於首次置業的剛需來說，更加註重於體現舒適性和個性化的小戶型產品。因此這類小戶型在設計上更註重居家的舒適實用性。小戶型麻雀雖小五臟俱全，不單單是卧室、衛生間和廚房，還增設了陽臺、貯藏室，有的甚至為雙陽臺、大休息室。而針對改善型置業者的中大戶型也推陳出新，通過增加陽臺、入戶花園等方式提高性價比。
　　此外，高端項目也增加了更多的創新空間，包括陽光地下室、多重花園空間、私家電梯間等元素不斷出現。尤其是註重地下室的設計，一些獨立別墅贈送的地下室面積達地上部分面積的1/2，可作為收藏室、桑拿室等多種用途。
　　金地自在城
　　點評：主打迎合剛需購房者需求的小
　　戶型樓盤。以90平方米兩房兩廳一衛
　　設計為例，整體方正，南北通透，全明戶
　　型。廚房u型設計，連接著餐廳。客廳和
　　雙卧室均朝北，室內比較明亮，採光效
　　果比較好。衛浴還採取了乾濕分離設
　　計，相對來說，比較人性化和科學化。
　　朗詩未來樹
　　點評：剛需住宅小區，項目5層洋房
　　退台設計，一樓為最大的戶型82平方
　　米，附贈一個超大的入戶花園，不同
　　位置花園面積不同。南北2個卧室的
　　飄窗也是完全贈送，另贈送部分儲藏
　　室面積，該戶型根據花園面積大小共
　　贈送27或40平方米。
　　價值作品關鍵詞二：市場口碑——以老帶新低調熱銷樓盤營銷需要“對症下藥”
　　老客戶帶新客戶買房，不僅新客戶可以享受優惠，老客戶也能從中受益。老業主的口碑傳播有效帶動了銷量的提升。以綠城玉蘭花園·臻園為例，10月份推出90平方米精裝公寓首批房源，吸引了大批買家蜂擁而至，3個小時售出11.2億元。所有房源幾乎售罄，而部分沒有搶到房的顧客仍表示會持續關註第二批開盤。
　　據瞭解，搶購的客戶都是綠城的忠實“粉絲”，有不少客戶是從玉蘭花園一期開始就在關註綠城，而現在終於出精裝公寓了，二話不說地就要買綠城的精裝公寓。除了能享受到綠城的品質外，更多的還是相信綠城已經建立起的口口相傳的口碑效應
　　目前，消費者對房產的選擇越來越理性，這樣就造成了難以捉摸消費者心理，使廣告宣傳最終沒有真正起到促銷作用的結果。有機構調查顯示，“老帶新”這種營銷模式效果很好，有不少項目至少有30%的房子都是由“老帶新”方式成交的。
　　另外，從消費心理來看，朋友之間的口碑介紹，更容易讓消費者接受和認知，有時老客戶一句話勝過銷售員百句。當前，房地產項目的廣告鋪天蓋地，但不少購房者認為廣告里虛構的成分多，對此較為反感，在置業顧問手中購房總感覺缺少安全感，而認為從朋友、身邊熟人得知的情況比各種廣告和其他來源的信息更加可信。
　　綠地·海域笙暉
　　點評：項目由知名品牌房企綠地集團
　　開發，承襲綠地集團海域系高端產品
　　的精工細作，尤其是綠地在上海打造
　　的樓盤早已成為市場高品質的見證，
　　市場口評較高。
　　保集瀾灣
　　點評：項目開發商保集集團為上海本
　　土老牌開發企業，在市場上具有良好
　　的口碑，之前在上海開發的住宅項目
　　也為其積累了優質的客戶，產品品質
　　更是受到高端客戶的認可。
　　價值作品關鍵詞三：綠色健康——低碳綠色成“標配”從賣點回歸主流居住趨勢
　　隨著人們生活水平的日益提高和對居住環境質量及健康居住理念意識的逐漸增強，“居住綠色健康”的理念成為人們在選購樓盤時最為關心的話題。
　　比如說，在高綠化低密度的區域，局部空氣質量還是可以接受的。為了自己的生命健康著想，有必要把家安在空氣好的地方。事實上，目前尚有不少樓盤都引用先進的科技，提升小區的環境以及樓盤的居住舒適度。以綠色建築為首的朗詩集團，在項目上更是身先士卒。
　　例如朗詩綠色街區提出的“綠色適居解決方案”：它對空氣質量、嚴寒、酷暑、黃梅天以及睡眠、裝修、節能七大問題提出針對性的系統解決方法，運用先進的新風置換系統、地源熱泵系統、以及混泥土頂棚輻射系統等，同層排水系統和隔音降噪系統等創造寧靜的睡眠環境。
　　除此之外，還有些樓盤以所處的地理位置內擁有的稀缺資源，打造一個天然氧吧、自然生態公園等為賣點，為購房者提供一個健康、綠色的生存環境。比如說擁有大片綠地的森蘭板塊、城市中心濕地公園的新江灣城等等。
　　古北香堤藝墅
　　點評：項目位於青浦朱家角鎮境內，為
　　大虹橋“後花園”，打造自然人居和諧
　　的“公園別墅社區”。容積率0.66的純
　　別墅社區，於前年古鎮構築私屬靜界，
　　打造綠色生態的居住氛圍。
　　華貿東灘花園
　　點評：項目位於崇明東灘板塊，本身區
　　域的自然環境生態資源以及純天然的
　　自然氧吧，使得其成為集“生態、低碳、
　　長壽”特色的居住社區，併成為集旅游
　　度假休閑功能一體的綠色健康社區。
　　未完接B04　　（原標題：五大標準參數 解讀2013上海價值產品）